Строительные услуги в обмен на участок земли

У опытного строителя, который имеет собственный отряд, сложилась следующая ситуация. Заказчик, имея  участок в 20 соток и недостроенный дом на этой земле, предлагает  оформить дарственную на 10 соток в обмен на строительные работы. Участок оценивается в 40000 у.е., но строитель должен провести работы по своим расценкам и доплатить оставшуюся стоимость (при условии, что она будет). Заказчик планирует действовать по следующей схеме: все необходимые бумаги оформляются на строителя после выполнения им половины от полного объема работ. Но до этого времени заказчик пишет расписку, где обязуется  переписать на строителя участок после того, как последний выплатит сумму в размере 20000 у.е. или выполнит работы на эту стоимость. После этого строитель, получивший земельный участок во владение,  должен написать подобную расписку. Реальна ли такая схема?

Предложенная заказчиком «схема», не соответствует  реальным законам и  является  взаимно рискованной.

Как таковой, термин «расписка» в действующем законодательстве Украины не определен. О нем говорится только в главе 71 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК Украины), которая определяет правовое регулирование займа: «в подтверждение заключения договора займа и его условий, может быть представлена ​​расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодателем определенной денежной суммы или определенного количества вещей». Следовательно, расписка- это документ, составленный для подтверждения заключения договора займа  или  других совершенных действий. В целом же, договором можно назвать  взаимное согласие сторон, в результате которого возникают  права и обязанности.  Поэтому в данной ситуации взаимоотношения нуждаются  в регулировании  именно договорным путем.

На наш взгляд, наиболее уместной для выхода из сложившегося положения будет  следующая «схема». С контрагентом необходимо заключить ряд договоров: во-первых, договор строительного подряда; во-вторых – предварительный договор купли-продажи земельного участка. В завершение, после выполнения 50% работы, заключить окончательный договор купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи заключается в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГК Украины и ч. 1 ст. 132 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины)). Принимая во внимание данные требования законодательства и абз.4 ч.1 ст. 635 ГК Украины, предварительный договор купли-продажи земли подлежит аналогичным нотариальным действиям и в нем определяются существенные условия основного договора (абз. 1,3 ч. 1 ст. 635 ГК Украины). А те условия, которые  не могут быть определены в текущий момент, по ним определяется порядок урегулирования данного вида условий. Предприниматель  в предварительном договоре, в свою очередь, обязуется заключить основной договор после того, как выполнит половину работы по договору строительного подряда. И только после того, как установленный объем работ будет выполнен, а государственный акт о праве собственности на земельный участок получен, следует заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

Нельзя исключить тот факт, что произвести отчуждение определенной части земельного участка можно будет только при условии выделения её в отдельный земельный участок и получения отдельного правоустанавливающего документа на него. Считаем уместным напомнить, что положения ЗК Украины,  касающиеся  порядка отчуждения  части земельного участка, были изменены после принятия Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков». В соответствии с новой редакцией  ЗК Украины, собственник земельного участка, при отчуждении его части, обязан получить государственный акт, удостоверяющий право собственности на сформированный земельный участок.

То есть собственнику  земельного участка, на практике, придется пройти длительную процедуру деления земельного участка и определения его границ в натуре на местности, прежде чем он сможет провести его отчуждение.

Правовое регулирование договора строительного подряда определено в ст. 837-864, 875-886 ГК Украины. В договоре подряда, помимо прочих условий, должна быть определена цена, порядок и срок оплаты выполненных работ. Также цена может быть определена сметой, которая является неотъемлемой частью договора подряда и утверждается подрядчиком (ст. 844 ГК Украины). Предпринимателю, касаемо порядка оплаты работ, необходимо указать, что оплата по данному договору будет происходить путем отчуждения земельного участка заказчика  после выполнения 50% работ согласно смете, то есть после подписания акта приема-передачи первого этапа выполненных работ.

Второй этап работы будет происходить на условиях предварительной оплаты, так как свою часть земельного участка по основному договору  купли-продажи предприниматель уже получил.

Мы считаем, что данный способ урегулирование описанных отношений является наиболее обоснованным и сводит к минимуму возможность невыполнения условий договора кем-либо из сторон. Однако  приведенные договоры являются нетипичными, поэтому для их составления рекомендуем прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые подготовят проекты таких договоров, учитывая все обстоятельства сложившейся ситуации.

Google